Então você aluga um apartamento por algum tempo e, de repente, recebe a notícia de seu locador de que o apartamento será colocado à venda. Hora de sentar e analisar tudo o que foi e deve ser feito.
Primeiro, recomendo a leitura de alguns cuidados que devem ser tomados quando firmado o contrato de aluguel, no meu post abaixo:
http://apedenerd.blogspot.com/2013/07/alguns-pontos-que-voce-deve-reparar.html
Enfim, após a receber a notícia, o que fazer?
:: Direito de preferência
Primeiramente, vamos ver o que dispõe a Lei nº 8.245/91 ("Lei de Locações"):
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.Assim, se o locador decidir vender o imóvel que está alugado a você, terá que oferecer o apartamento a você primeiro, com todas as características da venda (preço, forma de pagamento, etc.) e nas mesmas condições que serão oferecidas a terceiros. Portanto, o locador não pode simplesmente oferecer o apartamento a você por R$ 500 mil e na sequência vender a um terceiro por R$ 300 mil.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Isso viola o direito de preferência e você poderia pedir perdas e danos do proprietário, ou mesmo anular o negócio realizado com o terceiro caso o contrato de locação estivesse averbado pelo menos 30 dias antes da venda no cartório de imóveis, como diz o artigo 33 da Lei de Locações:
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.Portanto, você como locatário teria o prazo de 30 dias (nos termos do artigo 28 mencionado acima) para manifestar o seu direito de preferência de forma inequívoca. Mas preste atenção: direito de preferência é coisa séria! Se você disser que quer usar o direito de preferência e depois desistir do negócio, o locador poderá pedir perdas e danos pelo fato de não ter realizado negócio com outra pessoa. Então, tenha a certeza de que realmente vai comprar o imóvel antes de impedir a venda para outros.
:: Visitação a terceiros
Caso o proprietário já tenha te oferecido o direito de preferência e você tenha decidido que é melhor não exercê-lo, o imóvel será então colocado à venda para outras pessoas. Se você tem prazo determinado no contrato de locação (por exemplo, seu contrato é de 30 meses e você mora no local há apenas um ano), considere utilizar o prazo para manifestar o direito de preferência para também registrar o contrato de locação, caso este tenha cláusula de vigência.
Para ler mais sobre isso, veja o artigo passado, mencionado acima também:
http://apedenerd.blogspot.com/2013/07/alguns-pontos-que-voce-deve-reparar.htmlFeito o registro do contrato de locação com a cláusula de vigência, você terá garantido que o novo locador (comprador do imóvel) respeitará o seu contrato de locação até o final do prazo.
Caso o registro não seja feito ou não exista cláusula de vigência no contrato, ainda assim o locador não poderá, em princípio, pedir a desocupação do apartamento, já que estará vinculado ao contrato de locação assinado e vigente. No entanto, vale lembrar que o eventual comprador e novo proprietário do apartamento não é parte no contrato de locação assinado e, portanto, não está vinculado a ele se não houver o registro da cláusula de vigência mencionada. Assim, após a compra do imóvel, o novo proprietário poderá notificar o locatário para a desocupação em até 90 dias, como dispõe o artigo 8º da Lei de Locações:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.Contudo, de uma forma ou de outra, há uma grande dor de cabeça assim que o imóvel é posto à venda: visitas de corretores e compradores interessados.
Obviamente, assim que o imóvel é colocado à venda, uma série de pessoas interessadas em comprar o apartamento irá falar com os corretores e vão até a sua casa para olhar o apartamento e ver se realmente é do interesse delas adquirir o imóvel.
E preciso abrir a minha casa para todo mundo?
A resposta curta é: SIM.
Veja o que diz o artigo 23 da Lei de Locações, que dispõe sobre as obrigações do locatário:
Art. 23. O locatário é obrigado a:Portanto, você deverá permitir que terceiros façam a visita do apartamento para fins da compra prevista no artigo 27. É um dos grandes inconvenientes de alugar um apartamento...
(...)
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
Note, porém, que essa obrigação de visitação não é irrestrita ou aleatória, mas deve ser feita mediante combinação prévia de dia e hora. O corretor poderá, por exemplo, tirar fotos do apartamento, mas você não é obrigado a mostrar os seus bens nas fotos que forem tiradas -- caso não queira, deixe isto claro com o corretor.
Você deve ainda viabilizar as visitas, agendando com o corretor e/ou proprietário previamente, de acordo com a sua agenda. É evidente que você não pode dificultar a visitação, mas deixe claro com o locador e/ou corretor os dias que você tem disponíveis para que ele possa realizar a visita com eventuais interessados na compra do apartamento.
Gostou? Deixe suas dúvidas e sugestões nos comentários abaixo.
Até a próxima!
